전 세계의 상징적인 건축물들은 초고층 건축물들이다.
우리나라에서도 1980년 후반부터 63 빌딩(1986, 63층), 무역센터(트레이타워, 1989, 54층), 국제금융센터(2012, 55층)등 초고층 건물이 들어서기 시작하면서 가장 최근에는 롯데월드타워(2017, 123층)가 초고층 건물의 랜드마크의 존재로 자리매김하고 있다.
하지만 땅이 좁은 우리나라에서 이러한 초고층 건물들이 우후죽순 생기면 좋을 듯 하지만 생각보다 많지는 않다.
(서울에 있는 초고층 건물은 22개이다.)
이에 따라 초고층 건축물이 어떤 기준으로 분류가 되고 층수에 따른 법적으로 어떤 것을 검토해야 할지 알아보자.
1. 고층, 준초고층, 초고층 건축물의 구분은 어떻게 하는가?
[건축법, 건축법 시행령 제2조 (정의)]
가. 고층 건축물
층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물.
나. 준초고층 건축물
고층 건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것.
즉, 30층 이상이고 50층 미만인 건축물. 혹은 높이 120미터 이상이고 200미터 미만인 건축물
다. 초고층 건축물
층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물.
2. 49층 이하 vs 50층 이상의 건축물 설계 시 차이는 무엇인가?
전국의 여러 건축물 중 초고층 건물로 지어질 것처럼 보이지만 49층이하로 계획되어 있는 경우가 많다.
즉, 초고층 건축물 (50층이상)로 설계를 할 경우 건축물의 안전영향평가나 초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법등 지켜야 할 법규가 존재하고 이로 인해 공사비가 올라가는 경우가 많기 때문에 사업성을 검토하다 보면 50층미만인 49층으로 지어지는 건축물이 많다는 의미이다.
이에 대한 법규가 어떻게 있는지 알아보자.
1) 건축물 안전영향평가 적용
건축물이 구조안전과 인접대지의 안전에 미치는 영향을 검토하여 건축허가 전 제출해야 한다.
즉, 건축허가 전에 안전영향평가를 실시를 하여야 하기에 추가 설계검토비용과 인허가 일정에 영향을 줄 수 있다.
건축법 제13조의 2(건축물 안전영향평가)
① 허가권자는 초고층 건축물 등 대통령령으로 정하는 주요 건축물에 대하여 제11조에 따른 건축허가를 하기 전에 건축물의 구조, 지반 및 풍환경(風環境) 등이 건축물의 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가하는 건축물 안전영향평가(이하 “안전영향평가”라 한다)를 안전영향평가기관에 의뢰하여 실시하여야 한다. <개정 2021. 3. 16.>
② 안전영향평가기관은 국토교통부장관이 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관으로서 건축 관련 업무를 수행하는 기관 중에서 지정하여 고시한다.
③ 안전영향평가 결과는 건축위원회의 심의를 거쳐 확정한다. 이 경우 제4조의 2에 따라 건축위원회의 심의를 받아야 하는 건축물은 건축위원회 심의에 안전영향평가 결과를 포함하여 심의할 수 있다.
④ 안전영향평가 대상 건축물의 건축주는 건축허가 신청 시 제출하여야 하는 도서에 안전영향평가 결과를 반영하여야 하며, 건축물의 계획상 반영이 곤란하다고 판단되는 경우에는 그 근거 자료를 첨부하여 허가권자에게 건축위원회의 재심의를 요청할 수 있다.
⑤ 안전영향평가의 검토 항목과 건축주의 안전영향평가 의뢰, 평가 비용 납부 및 처리 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 허가권자는 제3항 및 제4항의 심의 결과 및 안전영향평가 내용을 국토교통부령으로 정하는 방법에 따라 즉시 공개하여야 한다.
⑦ 안전영향평가를 실시하여야 하는 건축물이 다른 법률에 따라 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가받은 경우에는 안전영향평가의 해당 항목을 평가받은 것으로 본다.
[본조신설 2016. 2. 3.]
2) 건폐율 완화 가능
초고층 건축물의 경우 해당용도지역이 정하는 건폐율의 적용을 건축위원회 심의를 통해 완화여부와 적용유무를 결정할 수 있다.
건축법 시행령 제6조(적용의 완화)
① 법 제5조 제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다.
5. 경사진 대지에 계단식으로 건축하는 공동주택으로서 지면에서 직접 각 세대가 있는 층으로의 출입이 가능하고, 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 것이 가능한 형태의 건축물과 초고층 건축물인 경우: 법 제55조에 따른 기준
→ 건축법 제55조(건축물의 건폐율)
대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
3) 건축허가는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 득해야 함
건축물이 지방건축위원회의 심의를 받았다 하더라도 건축허가는 지방자치단체 외 특별시 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.
허가기관과 협의부서가 늘어남에 따라 인허가(건축허가) 일정이 늘어날 수 있다.
제8조(건축허가) ① 법 제11조 제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다.
1. 공장
2. 창고
3. 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외한다)
4) 피난안전구역 설치
초고층 건축물이든 준초고층 건축물이든 피난안전구역을 설치하여야 하며, 초고층 건축물의 경우 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치하여야 한다.
이에 피난안전구역은 바닥면적에는 산입이 되나 용적률에는 산정에는 제외되며, 층수는 포함된다.
피난안전구역은 건축물이 위급상황인 화재발생 시 피난층(직접 지상으로 통하는 출입구가 있는 충)으로 나갈 수 있음에도 불구하고 워낙 높은 층수를 가지고 있는 초고층 또는 준초고층 건물에서는 무조건 1층으로 나갈 수 없기 때문에 중간층 어딘가에 피난층에 준하는 공간으로 대피할 수 있도록 해주는 구역을 말한다.
건축법 시행령 제34조(직통계단의 설치)
③ 초고층 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물의 피난ㆍ안전을 위하여 건축물 중간층에 설치하는 대피공간을 말한다. 이하 같다)을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치하여야 한다. <신설 2009. 7. 16., 2011. 12. 30.>
④ 준초고층 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역을 해당 건축물 전체 층수의 2분의 1에 해당하는 층으로부터 상하 5개 층 이내에 1개소 이상 설치하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
<신설 2011. 12. 30., 2013. 3. 23.>
5) 공동주택과 위락시설을 함께 설치가능
사생활을 보호하고 방범, 방화등 주거안정을 보장하며 소음, 악취등으로부터 주거환경을 보호하도록 주택의 출입구, 계단, 승강기를 다른 용도와 명확히 분리할 경우 가능하다.
건축법 시행령 제47조(방화에 장애가 되는 용도의 제한)
① 법 제49조 제2항 본문에 따라 의료시설, 노유자시설(아동 관련 시설 및 노인복지시설만 해당한다), 공동주택, 장례시설 또는 제1종 근린생활시설(산후조리원만 해당한다)과 위락시설, 위험물저장 및 처리시설, 공장 또는 자동차 관련 시설(정비공장만 해당한다)은 같은 건축물에 함께 설치할 수 없다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우에는 같은 건축물에 함께 설치할 수 있다. <개정 2022. 4. 29.>
3. 공동주택과 위락시설이 같은 초고층 건축물에 있는 경우.
다만, 사생활을 보호하고 방범ㆍ방화 등 주거 안전을 보장하며 소음ㆍ악취 등으로부터 주거환경을 보호할 수 있도록 주택의 출입구ㆍ계단 및 승강기 등을 주택 외의 시설과 분리된 구조로 하여야 한다.
건축법 시행령 별표 1. 위락시설
위락시설에는 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것과 주점영업(유흥주점과 이와 유사한 것을 포함한다), 특수목욕장, 유기장 기타 이와 유사한 것(제2종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외한다), 투전기업소 및 카지노업소, 무도장과 무도학원의 용도에 사용되는 건축물을 의미한다.
6) 사전재난 영향성검토 적용
사전재난 영향성검토협의 제도는 초고층 건축물등 시설의 규모·이용인구 등을 감안하여 재난유형별 관리체계의 적정성을 검토함으로써 재난위험 요인, 재난발생 가능성, 재난으로 인한 인명피해 및 재산손실 등 국민의
생명과 신체, 건축물 및 도시에 미치는 영향을 최소화하고자 초고층 건축물등의 설계·기획단계에서부터
재난의 영향성을 검토·반영하여 재난을 예방코자 하는 것이다.
즉, 초고층건물의 화재로 인해 재난관리법령에 따라 ‘사전재난영향성검토’라는 절차를 건축허가(사업승인) 완료 전에 준비하여 사전협의 또는 필요시 심의를 진행하여야 하며 소방청에 나온 사전재난영향성검토 협의지침을 첨부와 같이 참고(181220 19년 초고층 및 지하연계 복합건축물 업무매뉴얼 55page 참고) 하면 된다. (준비기간 8주 예상하며 계획안과 재난대비 준비서류 필요하다)
초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법 제6조(사전재난영향성검토협의)
① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 초고층 건축물등의 설치에 대한 허가ㆍ승인ㆍ인가ㆍ협의ㆍ계획수립 등(이하 “허가등”이라 한다)을 하고자 하는 경우에는 허가등을 하기 전에 「재난 및 안전관리 기본법」 제16조에 따른 시ㆍ도재난안전대책본부장(이하 “시ㆍ도본부장”이라 한다)에게 재난영향성 검토에 관한 사전협의(이하 “사전재난영향성검토협의”라 한다)를 요청하여야 한다.
.
7) 서울시의 경우 초고층 건축물 가이드라인 적용
서울시 사업지의 경우 서울특별시 초고층건축물 가이드라인(09년 신설)에 따른 공공환경 디자인계획서 제출, 전망층 계획 등이 추가로 필요하다.
서울특별시 초고층 건축물 가이드라인
제2조(경관계획)
자연환경 및 도시환경과 조화롭게 계획될 수 있도록 경관시뮬레이션을 실시하고 그에 대한 자료를 제시하여야
한다.
제3조(공공환경디자인계획서)
외부 공간 및 건축물 저층부 등에 시민들이 편리하게 이용할 수 있는 공공 공간에 대한 “공공환경디자인계획서”를
제출하여야 한다.
가. 공공기여 항목, 취지, 목적, 효과, 특이사항 등
나. 개방되는 공간의 위치, 면적, 마감방법, 개방시간 등
제4조(일조 등)
건축물로 인한 주변 일조 피해 등에 대한 조사 및 대책을 수립하여야 한다.
제5조(전망층)
건축물 고층부에는 방문객이 이용할 수 있는 전망층을 설치하여야 한다. 다만 건축위원회 심의를 거쳐 적용하지
아니할 수 있다.
가. 조망이 양호한 지역 내 최상위 1~2개 층 일반에 개방
나. 권장용도 : 레스토랑, 카페, 전망대, 미술관 등 문화시설(전시·기념물 판매, 관광안내 등)
8) 화재안전에 대한 설비시스템 강화
고층건축물에 설치해야 하는 소방시설 등의 화재안전 기술기준 및 성능기준을 규정하고 특히
50층의 이상의 초고층 건축물에 대해서는 더 강화된 설비 시스템을 적용하며, 공사비도 증가된다.
아이템이 많음으로 인해 첨부로 갈음한다.
고층건축물의 화재안전기술기준(NFTC 604)
2. 기술기준
2.1 옥내소화전설비
2.1.1 수원은 그 저수량이 옥내소화전의 설치개수가 가장 많은 층의 설치개수(5개 이상 설치된 경우에는 5개)에 5.2 ㎥(호스릴옥내소화전설비를 포함한다)를 곱한 양 이상이 되도록 해야 한다. 다만, 층수가 50층 이상인 건축물의 경우에는 7.8 ㎥를 곱한 양 이상이 되도록 해야 한다.
고층건축물의 화재안전성능기준 (NFPC 604)
.제5조(옥내소화전설비)
⑥ 50층 이상인 건축물의 옥내소화전 주배관 중 수직배관은 두 개 이상(주배관 성능을 갖는 동일 호칭배관)으로 설치해야 하며, 하나의 수직배관의 파손 등 작동 불능 시에도 다른 수직배관으로부터 소화용수가 공급되도록 구성해야 한다.
9) 기타 설계/시공 유의사항
가설양중 :
- 타워크레인 인상높이, 소요시간 증가, 추가 서비스 크레인 소요 등
- 호이스트 속도 증가필요(양중 부하 증가 필요)
- 인양작업, 양중작업시 바람영향 증가 안전대책 및 공사간섭, 난이도 증가
골조/구조 :
- 구조설계에 따른 코어선행공법 등 적용시 별도 내부코어 선시공 골조시스템 추가
- 거푸집공사 내,외부 시스템 폼 사양증가 (자동인양 ACS폼 등 적용)
- 콘크리트 강도증가(초고강도 60MPa적용 등, 기초구조 사양증가) 및 특수배합 등
- 콘크리트 매스증가에 따른 특수 양생공법 추가 등
- 높이 증가에 따른 콘크리트 타설장비 (토출량)사양증가
- 철근 선조립 시스템 등 적용에 따른 단가 증가, 단위 철근량 증가 등
- 높이 증가에 따른 횡력저항 구조 시스템 추가 등
- 초고층 특수 계측관리 시스템 추가 등
마감 :
- 커튼월 시스템 구조 보강, 별도 양중 시스템 적용 등
- 마감 양중부하 증가 등에 따른 간접비등 단가상승
-. 고층부 수평변위에 따른 균열제어 등을 고려한 마감공법 및 재료적용 등
설비 :
- 소방성능 위주설계
- 가스승압방지 설비, 결합통기 등 증가
전기 :
- 소방성능 위주설계
- 피난용 승가기 추가, 속도 등
- 항공장애 등, 핼리포트 등 추가 등
설계,인허가 :
- 피난층 30층 마다 한층 설치
- 종합방재실 설치 등
- 초고층 건출물로 규정으로 까다로운 각종 안전규정심의 추가로 인한 공사비/기간(화재, 지진, 테러, 해일 등)상승
방염대상 및 기준
겨울철 화재로 인한 인명피해가 많아지고 있다. 특히 공사 중 현장에서도 발생하지만 기존 건축물에서도 자주 일어난다. 화재를 대비한 여러 가지 법이 있지만 화재 진압이나 대피를 위한 시간
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건축용어
건축관련 전공자이다 보니 건축에 대한 관심이 많다. 특히 건축관련 법규공부는 나에게도, 다른 이들에게도 많은 도움이 될것이라 보여 과거의 경험을 토대로 글을 올려보려 한다. 오늘은 건축
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