도시계획사업계획이란? - 01 택지개발사업계획

도시계획사업계획 중 첫 번째, 택지개발사업 계획에 대해 알아보자.
 

1. 택지개발사업의 정의

 
- 택지개발사업계획이란 토지를 주택건설용지 또는 공공시설용지 등의 택지로 조성하는 택지개발사업의 시행을 위하여 「택지개발촉진법」에 따라 수립하는 계획을 말합니다.
 
- 택지개발사업이란 시급한 주택난을 해소하기 위해 도시지역과 그 주변 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하기 위해 「택지개발촉진법」에 따라 시행하는 사업을 말한다.
 

1960년대 이후 우리나라는 급격한 도시화가 이루어지면서 주택용지 수요가 급증하였으나 기존「도시계획법」에 의한 택지의 공급은 절대적으로 부족하였다. 1966년 「토지구획정리사업법」을 제정하여 1980년대 초까지 토지구획정리사업으로 택지를 공급했으나 토지구획정리사업이 주로 필지를 정형화하고 최소한의 기반시설 설치를 목적으로 하였기 때문에 대규모 신시가지나 신도시개발에는 적합하지 않았다.
 
따라서 대규모 주택건설에 필요한 택지를 원활하게 공급하기 위하여 1980년 12월 「택지개발촉진법」을 제정하였으며 본 법령을 근거로 택지개발사업을 시행하게 되었다.
 

2. 택지개발지구 지정

 
국토교통부장관ㆍ특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(택지개발지구 지정권자)는 「주거기본법」에 따른 “주거종합계획”에서 택지의 집단적 개발이 필요한 지역으로 정하는 곳에 택지개발지구를 지정할 수 있다.
 
단, 국토교통부장관은 국가가 택지개발사업을 실시할 필요가 있는 경우와 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우에는 요건에 관계없이 택지개발지구를 지정할 수 있다(특별자치도는 제외).

 

한편 국가ㆍ지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등은 지정권자에게 택지개발지구의 지정을 제안할 수 있다.
 
택지개발지구 지정을 위해서는 미리 택지개발지구로 지정할 토지, 건축물, 그 밖에 택지개발지구 지정에 필요한 사항에 관하여 조사하여야 하며, 이를 공고하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 한다. 이후 관계 기관의 장과 협의하고 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 의견을 들은 후 「주거기본법」에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 주 거정책심의위원회)의 심의를 거쳐야 한다.
 
택지개발지구 지정한 후에는 택지개발지구의 명칭, 위치, 지정된 면적 및 택지개발계획을 관보에 고시하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 내용을 송부하여 일반인이 열람할 수 있게 한다. 택지개발지구가 지정 또는 해제는 지구단위계획구역의 지정 또는 해제로 간주한다.

 

 

3. 택지개발사업의 시행

 
택지개발사업의 시행자는 택지개발구역의 지정권자는 아래에서 지정한다. 만약 제안에 의해 지정된 택지개발지구의 경우에는 제안자를 우선적으로 시행자로 지정할 수 있다.
 
1 국가, 지방자치단체
2 한국토지주택공사
3 지방공사
4 「주택법」에 따른 주택건설등 사업자 등

 

사업시행자는 지구단위계획 및 택지의 공급에 관한 계획을 포함하는 실시계획을 작성하고 지정권자의 승인을 받아야 한다. 지정권자가 실시계획을 승인하였을 때에는 이를 고시하고 시행자 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 통지한다. 택지개발사업이 완료된 때에는 지정권자로부터 준공검사를 받아야 하며, 택지개발사업이 준공된 지구는 실시계획에 포함된 지구단위계획으로 관리한다.

 

 

4. 택지개발 vs 도시개발 vs 도시정비사업 비교

구   분	택지개발사업 (택지개발촉진법)	도시개발사업 (도시개발법)	도시정비사업 (도시 및 주거환경 정비법)
사업목적	특별법의 지위로서 주택공급을 목적으로 도시외곽의 신도시개발에 적용	다양한 용도 및 기능의 단지나 시가지 조성	주거지 정비가 목적 (재개발, 재건축등)
상위계획	주택종합계획	도시기본계획	정비기본계획
사업방식	수용방식	수용, 환지, 혼용방식중 선택	관리처분
시       행	공공사업지만 시행가능 (민간 공동시행 허용)	공공, 민간, 민관공동등 다양한 사업시행 가능	민간(조합)위주의 시행

 

5. 관련법규 

 
「택지개발촉진법」

제2조 (용어의 정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “택지”란 이 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.
2. “공공시설용지”란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제6호에서 정하는 기반시설과 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.
3. “택지개발지구”란 택지개발사업을 시행하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 그 주변지역 중 제3조에 따라 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “지정권자”라 한다)가 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다.
4. “택지개발사업”이란 일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다.
5. “간선시설”(幹線施設)이란 「주택법」 제2조 제17호에서 정하는 시설을 말한다.

제3조 (택지개발지구의 지정 등)

① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 「주거기본법」 제5조에 따른 주거종합계획 중 주택ㆍ택지의 수요ㆍ공급 및 관리에 관한 사항(이하 “택지수급계획”이라 한다)에서 정하는 바에 따라 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 택지개발지구로 지정(지정한 택지개발지구를 변경하는 경우를 포함한다. 이하 같다)할 수 있다. 이 경우 택지개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에 걸치는 경우에는 관계 시ㆍ도지사가 협의하여 지정권자를 정한다.

② 제1항의 경우 시ㆍ도지사(특별자치도지사는 제외한다)는 택지수급계획에서 정한 해당 시ㆍ도의 계획량을 초과하여 지정하려면 국토교통부장관과 미리 협의하여야 하고, 지정하려는 택지개발지구의 면적이 대통령령으로 정하는 규모 이상인 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 이 경우 국토교통부장관이 택지개발지구의 지정을 승인하려는 때에는 미리 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 택지개발지구로 지정할 수 있다. 다만, 특별자치도에 대하여는 그러하지 아니하다. 

1. 국가가 택지개발사업을 실시할 필요가 있는 경우
2. 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우
3. 제7조 제1항 제2호의 한국토지주택공사가 택지수급계획상 택지공급을 위하여 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 택지개발지구의 지정을 제안하는 경우
4. 제1항 후단에 따른 협의가 성립되지 아니하는 경우

④ 지정권자가 제1항 또는 제3항에 따라 택지개발지구를 지정하려는 경우에는 미리 관계 중앙행정기관의 장(특별자치도지사의 경우에는 관계 행정기관의 장을 말한다)과 협의하고 해당 시장(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 시ㆍ도지사를 포함한다)ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 의견(특별자치도지사의 경우에는 제외한다)을 들은 후 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회를 말한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하며, 지정권자가 시ㆍ도지사인 경우로서 국토교통부장관이 제2항에 따라 주거정책심의위원회의 심의를 거친 경우에는 시ㆍ도 주거정책심의위원회의 심의를 거친 것으로 본다.

⑤ 지정권자는 제1항 또는 제3항에 따른 택지개발지구가 제6항에 따라 고시된 날부터 3년 이내에 제9조에 따라 시행자가 택지개발사업 실시계획의 작성 또는 승인 신청을 하지 아니하는 경우에는 그 지정을 해제하여야 한다.

⑥ 지정권자가 제1항 및 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 택지개발지구를 지정 또는 해제하였을 때에는 택지개발지구의 명칭, 위치, 지정된 면적 및 제8조에서 규정한 택지개발계획을 관보에 고시하고, 관계 서류의 사본을 시장(지정권자가 국토교통부장관인 경우에는 특별시장과 광역시장을 포함한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 송부하여야 한다. 이 경우 「토지이용규제 기본법」 제8조 제2항에 따른 지형도면의 고시에 관하여는 같은 법 제8조에 따른다. 

⑦ 제6항에 따라 관계 서류의 사본을 송부받은 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 이를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 지정권자가 특별자치도지사인 경우에는 직접 그 내용을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 

⑧ 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따른 택지개발지구의 지정 또는 해제가 있은 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 본다. 

제7조 (택지개발사업의 시행자 등)

① 택지개발사업은 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정하는 자(이하 “시행자”라 한다)가 시행한다. 

1. 국가ㆍ지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)
3. 「지방공기업법」에 따른 지방공사
4. 「주택법」 제4조에 따른 등록업자(이하 “주택건설등 사업자”라 한다)로서 지정하려는 택지개발지구의 토지면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지를 소유하거나 소유권 이전계약을 체결하고 도시지역의 주택난 해소를 위한 공익성 확보 등 대통령령으로 정하는 요건과 절차에 따라 제1호부터 제3호까지에 해당하는 자(이하 “공공시행자”라 한다)와 공동으로 개발사업을 시행하는 자. 이 경우 대통령령으로 정하는 비율은 다음 각 목의 구분에 따른 범위에서 정한다.

가. 공공시행자가 공공주택건설 등 시급한 필요에 따라 주택건설등 사업자에게 공동으로 개발사업의 시행을 요청하는 경우: 100분의 20 이상 100분의 50 미만의 범위
나. 주택건설등 사업자가 토지 취득 또는 사업계획 승인 등의 어려움을 해소하기 위하여 공공시행자에게 공동으로 개발사업의 시행을 요청하는 경우: 100분의 50 이상 100분의 70 미만의 범위

5. 주택건설등 사업자로서 공공시행자와 협약을 체결하여 공동으로 개발사업을 시행하는 자 또는 공공시행자와 주택건설등 사업자가 공동으로 출자하여 설립한 법인(이하 “공동출자법인”이라 한다). 이 경우 주택건설등 사업자의 투자지분은 100분의 50 미만으로 하며, 공공시행자의 주택건설등 사업자 선정 방법, 협약의 내용 및 주택건설등 사업자의 이윤율 등에 대하여는 대통령령으로 정한다.

② 공공시행자는 택지개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 설계ㆍ분양 등 택지개발사업의 일부를 주택건설등 사업자로 하여금 대행하게 할 수 있다.

③ 지정권자는 제3조의 2에 따른 제안에 의하여 지정된 택지개발지구의 택지개발사업에 대하여는 그 지정을 제안한 자를 우선적으로 시행자로 지정할 수 있다.

제8조 (택지개발계획의 수립 등)

① 지정권자는 택지개발지구를 지정하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 택지개발계획(이하 “개발계획”이라 한다)을 수립하여야 한다.
1. 개발계획의 개요
2. 개발기간
3. 토지이용에 관한 계획 및 주요 기반시설의 설치계획
4. 수용할 토지 등의 소재지, 지번(地番) 및 지목(地目), 면적, 소유권 및 소유권 외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명ㆍ주소
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항에 따라 개발계획을 수립하는 절차와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제9조 (택지개발사업 실시계획의 작성 및 승인 등)

 ① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 택지개발사업 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하고, 지정권자가 아닌 시행자는 실시계획에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다. 승인된 실시계획을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 같다.

② 실시계획에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 작성된 지구단위계획과 택지의 공급에 관한 계획이 포함되어야 한다. 

③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 이를 고시하고, 시행자 및 관할 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(특별자치도지사의 경우에는 시행자에 한정한다)에게 그 사실을 통지하여야 한다.

④ 지정권자가 제12조 제1항에 따른 토지등의 수용이 필요한 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 시행자의 성명, 사업의 종류 및 수용할 토지 등의 세목(細目)을 관보에 고시하고, 그 토지 등의 소유자 및 권리자에게 이를 통지하여야 한다. 다만, 시행자가 실시계획을 작성하거나 승인 신청을 할 때까지 토지등의 소유자 및 권리자와 미리 협의한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 시행자는 택지개발사업을 시행할 때 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 실시할 수 있다.

제12조 (토지수용)

① 시행자(제7조 제1항 제4호 및 제5호에 따라 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 공공시행자와 공동출자법인을 말한다)는 택지개발지구에서 택지개발사업을 시행하기 위하여 필요할 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에서 정하는 토지ㆍ물건 또는 권리(이하 “토지등”이라 한다)를 수용하거나 사용(이하 “수용”이라 한다)할 수 있다.

② 제3조에 따른 택지개발지구의 지정ㆍ고시가 있은 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 제1항 및 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있은 것으로 보며, 재결(裁決)의 신청은 같은 법 제23조 제1항 및 제28조 제1항에도 불구하고 실시계획에서 정하는 사업시행기간에 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 토지등의 수용에 관한 재결의 관할 토지수용위원회는 중앙토지수용위원회로 한다.
④ 제1항에 따른 토지등의 수용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.

⑤ 제7조 제1항 제4호에 따라 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 공공시행자가 토지 등을 수용한 경우에는 택지개발지구의 전체 토지면적에서 수용한 토지의 면적에 해당하는 지분의 토지를 포함하여 100분의 30 이상 100분의 80 미만의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지는 해당 토지를 수용한 공공시행자가 택지로 활용하여야 한다.

「택지개발업무처리지침」 - 아래 '220621 택지개발 업무처리지침(국토교통부훈령)(제1532호). pdf' 첨부 
 

220621 택지개발 업무처리지침(국토교통부훈령)(제1532호).pdf

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